.jpg)
Défiscalisation immobilière : intérêts et dispositifs
Réaliser un investissement immobilier permet de placer son argent afin de le faire fructifier. La défiscalisation immobilière ajoute à cela un aspect non négligeable : les économies d'impôts. Plusieurs lois existent actuellement afin d'acheter un bien, le rénover et le mettre en location, tout en bénéficiant d'un gain fiscal appréciable.
La loi Pinel en 2018
La loi Pinel est reconduite en 2018, pour une durée de 4 ans. Les avantages fiscaux restent inchangés, seuls les secteurs géographiques sont modifiés et recentrés sur les zones A, A bis et B1 (B2 et C sortent du duspositif). La loi Pinel permet donc d'investir facilement dans l'immobilier et de défiscaliser, sous certains conditions :
- le gain peut atteindre jusqu'à 21% du montant de l'opération, dans la limite de 300.000€ et de 5500€/m². L'économie réalisable représente donc 63 000€ au maximum
- l'investisseur doit acquérir un bien qui respecte des normes de performance thermique et énergétique
- le bien doit être acheté entre le 01/01/2018 et le 31/12/2022
- le propriétaire s'engage à le conserver et le louer sur une période de 6, 9 ou 12 ans
- le locataire est soumis à des plafonds de revenus et doit en faire sa résidence principale
Le dispositif LMNP Censi Bouvard
Le dispositif Censi Bouvard vient d'être prolongé d'un an, soit jusqu’à la fin 2018. Il permet de profiter d’une réduction d’impôt de 11%, étalée sur 9 ans, ainsi que de la récupération de la TVA, sur un investissement de 300.000€ maximum. Ces avantages ne sont accordés qu'en cas d'achat d'un bien immobilier neuf , en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou réhabilité. L'immeuble doit être destiné à la location, entièrement meublé et équipé, et obligatoirement intégré à une résidence services :
- résidence étudiante
- résidence d'affaires
- résidence pour personnes âgées ou handicapées, de type EHPAD
- résidence de tourisme classée (uniquement avant mars 2017)
- foyer de vie
Le loueur meublé
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est particulièrement intéressant au-delà d'un certain niveau de revenus. En effet, ce dispositif permet de déduire ses charges pour un montant réel (au lieu de l'application du forfait de 50% sous le statut LMNP). Plusieurs conditions doivent être néanmoins respectées :
- les revenus tirés de l'activité sont supérieurs à 23 000€
- les revenus représentent les principales ressources du foyer fiscal (plus de 50% de tous les autres revenus cumulés)
- il est nécessaire de s'inscrire en tant que loueur en meublé professionnel au RCS auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, ainsi qu'à une caisse de prestations sociales pour les TNS (travailleurs non-salariés)
La loi Malraux
La loi Malraux s'adresse aux investisseurs imposés à la tranche maximale de revenus, qui cherchent à fortement défiscaliser . La réduction d'impôts sera liée à la réalisation de travaux d'envergure (maximum 400.000€ sur 4 ans), sur un immeuble implanté dans un secteur protégé. Le gain fiscal permet ainsi de se constituer un patrimoine immobilier d'exception. Depuis 2016, le zonage a été élargi, et les immeubles concernés doivent se situer sur un site patrimonial remarquable couvert par un :
- PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé
- PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé
- réduction d’impôts de 30% ou 22% du montant des travaux (plafond de 400.000€ sur 4 ans)
- depuis 2017, le report de l’avantage annuel est possible. Dans le cas où le plafond de 400.000€ serait atteint dès la première année, la fraction non imputée au titre de l’exercice pourra l'être sur les 3 années suivantes
- une fois les travaux achevés, le bien peut être mis en location pendant 9 ans, sans plafond de loyer ou de ressources du locataire
Le déficit foncier
Un déficit foncier apparaît dès lors que la somme des charges déductibles est supérieure aux revenus encaissés. Ce mécanisme s'applique à tous les investissements immobiliers locatifs dans l’ancien, à partir du moment où des travaux sont effectués dans les parties privatives ou communes. Le déficit foncier, et sa nouvelle fiscalité, n’est donc pas une loi à part entière mais plutôt une façon simple de réduire son imposition. Plusieurs conditions doivent être malgré tout respectées :
- imposer ses revenus locatifs au régime réel
- l'opération doit porter sur un bien à usage d’habitation, ou transformé afin qu'il remplisse cette fonction
- louer le bien pendant au moins 3 ans
- respecter la nature des charges déductibles : dépenses de réparation et d’entretien, primes d’assurance, charges de copropriété (part du propriétaire), intérêts d’emprunt, frais de gestion du syndic, taxe foncière…